Balkonsanierung kann Sache der Eigentümergemeinschaft sein

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Balkonsanierung auch dann beschließen darf und ggf. sogar muss, wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind. Der GdWE obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, wozu insbesondere dessen ordnungsmäßige Erhaltung gehört.

Die GdWE kann die ihr grundsätzlich obliegende Erhaltungslast zwar delegieren, sich ihrer aber nicht vollständig entledigen. Das ergibt sich schon daraus, dass (allein) die GdWE für den bauli-chen Zustand der Anlage verantwortlich ist und die auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten erfüllen muss. Die Erfüllung dieser Aufgaben muss die GdWE selbst sicherstellen können. Sie ist nicht darauf beschränkt, jeden einzelnen Wohnungseigentümer auf Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands „seines“ Balkons in Anspruch zu nehmen.

Wird die GdWE trotz vereinbarter Übertragung der Erhaltungslast für bestimmte Teile des gemeinschaftlichen Eigentums selbst tätig und beschließt eine Erhaltungsmaßnahme, endet insoweit spiegelbildlich die Erhaltungszuständigkeit des einzelnen Wohnungseigentümers. Das ändert allerdings nichts daran, dass ein Wohnungseigentümer weiterhin – wie in der Teilungserklärung vorgesehen – die Kosten für die Sanierung „seines“ Balkons allein tragen muss.

Diese Sichtweise entspricht auch dem Interesse der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer, die die Balkone nicht nutzen dürfen, sollen zwar grundsätzlich nicht mit den damit verbundenen Kosten belastet werden. Dennoch ist die Erhaltung der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Balkonteile auch für sie von Bedeutung. Denn die GdWE ist für die Verkehrssicherheit verantwortlich und kann für Schäden haften, die von diesen Bauteilen ausgehen. Hinzu kommt ganz allgemein ein Interesse aller Wohnungseigentümer an der Erhaltung des Werts der gesamten Anlage, da sich deren Zustand auf den Wert ihrer jeweiligen Einheit auswirkt.

Der BGH betont zusätzlich, dass die GdWE bei zwingendem Erhaltungsbedarf unter Umständen sogar verpflichtet ist, selbst tätig zu werden. Das gilt insbesondere, wenn mehrere Balkone saniert werden müssen oder von einzelnen Balkonen Gefahren für andere Eigentümer oder Dritte ausgehen.